(Source INC)
Les copropriétaires doivent prendre des décisions essentielles pour la vie de leur immeuble, qui ne peuvent être adoptées par le syndic sans leur assentiment. À cette fin, l’assemblée générale de copropriété réunit les copropriétaires, en général une fois par an. Dans ce cadre, la prise de ces décisions fait l’objet d’un encadrement strict par la loi du 10 juillet 1965. Ses articles 24 à 26 déterminent ainsi les majorités applicables au vote de ces décisions en fonction de leur objet. Cette fiche de l’Institut national de la consommation présente les majorités qui doivent être obtenues, lors des assemblées générales, pour adopter les différentes décisions.
SOMMAIRE
Observations générales
Les différentes majorités :
- La majorité simple ou majorité des présents et des représentés
- La majorité absolue ou majorité des voix de tous les copropriétaires
- La double majorité
- L’unanimité
- L’absence de pouvoir de l’assemblée générale
Que faire en cas d’erreur de majorité ?
OBSERVATIONS GÉNÉRALES
1. Le déroulement des votes La jurisprudence a précisé les modalités pratiques de déroulement des votes. Ils peuvent être recueillis par bulletin nominatif, par appel nominatif ou à main levée. Le règlement de copropriété peut apporter certaines précisions. Cependant, les votes ne peuvent pas avoir lieu par correspondance ou à bulletin secret. Le procès-verbal de l’assemblée générale doit ensuite détailler précisément les résultats du vote, conformément à l’article 17 du décret de 1967. Les oppositions et les abstentions doivent être comptabilisées.
2. Le calcul des voix des copropriétaires L’article 22 de la loi de 1965 précise les modalités de décompte des voix : chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part de tantièmes dans les parties communes. Parfois, le décompte des majorités se fait par rapport au nombre des copropriétaires. Il existe cependant un cas spécifique : dans le cas de la « copropriété en main dominante », la voix du copropriétaire qui possède une quote-part supérieure à la moitié du nombre total des voix est réduite à la somme des voix des autres copropriétaires. Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Cependant, chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote. En outre, le syndic, son conjoint, son pacsé et ses préposés ne peuvent pas recevoir mandat pour représenter un copropriétaire.
3. Pourquoi définir plusieurs majorités ? Le texte adapte la majorité applicable à l’importance et à la gravité de la décision. Ainsi, plus la décision prise par l’assemblée générale aura d’impact sur la vie de la copropriété, plus la majorité sera difficile à obtenir. Les décisions considérées comme « les plus légères » seront prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée générale ; les décisions « les plus lourdes » seront prises à l’unanimité.
L’idée globale qui a guidé le choix des règles de vote repose sur la distinction entre ce qui est vital et ce qui ne l’est pas. Entretenir l’immeuble est indispensable, mettre les équipements en conformité avec les nouvelles règles techniques est une obligation… tandis que refaire les halls en faisant appel à un décorateur pour leur donner une touche « très mode » ne l’est pas, puisque le syndicat pourrait aussi bien se contenter d’une remise en peinture ou de changer le revêtement usagé. Il est opportun de rappeler l’importance, pour chaque copropriétaire, d’être présent à l’assemblée générale. En dépendront ainsi le vote des décisions, mais également leur contestation. Cependant, aucun quorum n’est exigé.
LES DIFFÉRENTES MAJORITÉS
Les articles 24, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 définissent les différentes majorités. D’autres articles précisent, sur un sujet donné, la majorité requise.*
Le règlement de copropriété ne peut pas modifier le régime des majorités défini par la loi de 1965 (article 22 et article 43). Ainsi, non seulement il ne peut pas fixer des règles plus souples, mais il ne peut pas non plus se montrer plus exigeant que la loi. Les majorités légales sont impératives : il est impossible d’y déroger.
LA MAJORITÉ SIMPLE (article 24 de la loi du 10 juillet 1965) : la majorité des présents et des représentés. Ceux qui s’abstiennent ne comptent pas.
LA MAJORITÉ ABSOLUE (article 25 de la loi du 10 juillet 1965) : la majorité des voix de tous les copropriétaires, qu’ils soient présents, représentés ou absents. Possibilité de réaliser un deuxième vote sous conditions.
LA DOUBLE MAJORITÉ (article 26 de la loi du 10 juillet 1965) : la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix. Possibilité d’un second vote avec majorité allégée pour les travaux d’amélioration.
L’UNANIMITÉ (article 26 de la loi du 10 juillet 1965) : tous les copropriétaires doivent donner leur accord.
LA MAJORITE SIMPLE OU MAJORITE DES PRESENTS ET DES REPRESENTES (article 24 de la loi du 10 juillet 1965)
Il s’agit de la majorité la plus simple à obtenir. La majorité est obtenue en fonction des voix exprimées par les personnes présentes ou représentées à l’assemblée générale. Les absents non représentés ne sont pas pris en considération dans le décompte des voix, pas plus que les abstentionnistes. La majorité simple est obtenue si les personnes qui ont pris part au vote ont rassemblé plus de la moitié des voix.
Sont notamment adoptés à cette majorité :
• Les actes d’administration courante de l’immeuble (par exemple, les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement, conformément à l’article 49 de la loi de 1965).
• Les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées :
– les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu’ils n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels ;
– l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer, à leurs frais, des travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci, sous réserve que ces travaux n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels.
• Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d’entretien d’une partie de l’immeuble, ou les dépenses d’entretien et de fonctionnement d’un élément d’équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.
• Les équipements de l’immeuble destinés à recevoir des réseaux ou la télévision par dérogation à la majorité absolue (point j de l’article 25 de la loi de 1965) :
– la décision d’accepter une proposition commerciale d’une offre d’accès aux services nationaux de télévision par voie hertzienne en mode numérique ;
– la décision d’accepter la proposition émanant d’un opérateur de communications électroniques d’installer, à ses frais, des lignes de communications électroniques à très haut débit en fibre optique en vue de permettre la desserte de l’ensemble des occupants ;
– la décision de réaliser les travaux et modifications nécessaires à la réception, par l’antenne collective de l’immeuble, des services de télévision par voie hertzienne terrestre en mode numérique.
LA MAJORITÉ ABSOLUE OU MAJORITÉ DES VOIX DE TOUS LES COPROPRIÉTAIRES (article 25 de la loi du 10 juillet 1965)
Certaines décisions doivent être adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires, qu’ils soient présents, représentés ou absents. Les voici. NB : Les lettres entre crochets font référence au paragraphe correspondant dans le texte de loi.
La prise de décisions générales
• Les délégations du pouvoir de prendre l’une des décisions votées à la majorité simple (voir ci-dessus) [a] . Ces délégations de pouvoir ne peuvent être votées que pour des missions précises et qui relèvent des mesures visées par l’article 24. Elles peuvent être données à toute personne, selon l’article 21 du décret de 1967. Attention, cependant, aux conséquences de délégations dont la portée n’est pas seulement financière (comme le choix d’un prestataire pour un contrat d’abonnement). Les mesures concernant le syndic ou le conseil syndical
• La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical. Le contrat de syndic est ainsi approuvé à la majorité absolue, conformément à l’article 29 du décret [c]. Pour en savoir plus, voir la fiche pratique INC J. 230 « Copropriété : le contrat de syndic ». La réalisation de travaux
• L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer, à leurs frais, des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci [b].
• Les modalités de réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires. Elles répondent souvent à des soucis de sécurité, de salubrité ou d’hygiène [e].
• À moins qu’ils ne relèvent de la majorité des copropriétaires présents ou des représentés (majorité simple, voir ci-dessus), les travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Ces travaux peuvent comprendre des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où celui-ci est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes. Pour la réalisation des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives, le syndicat des copropriétaires exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à réception des travaux [g].
• La pose dans les parties communes de canalisations, de gaines, et la réalisation des ouvrages permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement définies par les dispositions prises pour l’application de l’article 1er de la loi n ° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat [h].
• La suppression des vide-ordures pour des impératifs d’hygiène [i].
• L’installation ou la modification d’une antenne collective ou d’un réseau de communications électroniques interne à l’immeuble, dès lors qu’elle porte sur des parties communes [j].
• L’installation ou la modification des installations électriques intérieures permettant l’alimentation des emplacements de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif pour permettre la recharge des véhicules électriques ou hybrides, ainsi que la réalisation des installations de recharge électrique permettant un comptage individuel pour ces mêmes véhicules [l]. • L’installation de compteurs d’eau froide divisionnaires [m].
• Les travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens [n].
• L’installation de compteurs d’énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage [o]. La plus grande source de contentieux concerne les demandes d’autorisation de copropriétaires pour des travaux dans les parties communes. Les réticences de l’assemblée ne sont pas toujours justifiées. Si ses craintes sont d’ordre technique, il suffit qu’elle demande un dossier technique à l’appui de travaux qui pourraient occasionner des désordres. Elle a le devoir de vérifier que les travaux ne sont pas contraires à la destination de l’immeuble (atteinte au cachet du bâtiment…) et qu’ils ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires (nuisances sonores, par exemple). Les mesures visant les parties communes
• Les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d’obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l’établissement de cours communes, d’autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté [d].
• L’autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationale de pénétrer dans les parties communes [k].
• L’autorisation de transmettre aux services chargés du maintien de l’ordre les images réalisées en vue de la protection des parties communes, dans les conditions prévues à l’article L. 126-1-1 du code de la construction et de l’habitation [p].
• La modification de la répartition des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, rendue nécessaire par un changement de l’usage d’une ou plusieurs parties privatives [f].
Que se passe-t-il si cette majorité n’est pas obtenue ? La solution est donnée par l’article 25-1 de la loi, qui offre un vote de rattrapage :
– Si le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée peut procéder immédiatement à un second vote à la majorité simple (article 24). L’article 19 du décret précise que l’assemblée peut décider d’inscrire la question à l’ordre du jour d’une assemblée ultérieure. Lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats : l’article 19 du décret précise qu’elle ne peut procéder à un second vote à la majorité simple qu’après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité absolue.
– Si le premier vote n’a pas atteint au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote aura lieu si l’assemblée le souhaite, mais au cours d’une assemblée générale spéciale convoquée dans un délai de trois mois. Compte tenu du coût supplémentaire d’une assemblée générale supplémentaire facturée par le syndic, il est probable que, sauf urgence, les copropriétaires préféreront laisser mûrir le projet jusqu’à l’assemblée ordinaire suivante.
L’article 19 du décret précise les modalités :
• Le délai de convocation peut être réduit à huit jours. Les notifications prévues à l’article 11 du décret n’ont pas à être renouvelées si l’ordre du jour de cette nouvelle assemblée ne porte que sur des questions inscrites à l’ordre du jour de la précédente assemblée.
• Les convocations en vue de la nouvelle assemblée doivent être expédiées dans le délai maximal de trois mois à compter du jour où s’est tenue l’assemblée générale au cours de laquelle la décision n’a pas été adoptée. Certains articles, concernant les votes à la majorité absolue, mentionnent expressément la possibilité de recourir à cet article 25-1. D’autres, non. D’où l’existence d’une incertitude sur le recours systématique ou non au deuxième vote.
LA DOUBLE MAJORITÉ (article 26 de la loi du 10 juillet 1965)
Pourquoi cette majorité est-elle qualifiée de « double » ? Parce que la décision doit obtenir à la fois :
– un vote favorable de la majorité des copropriétaires (en nombre). Si l’un ou plusieurs d’entre eux possèdent plusieurs lots, ils sont comptés pour une seule personne ;
– un vote représentant au moins les deux tiers des voix du syndicat (en voix). Elle est difficile à obtenir, surtout si les absents n’ont pas laissé de pouvoir.
Sont prises à la majorité des membres du syndicat (y compris les absents) représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
• Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux votés à la majorité absolue (point d de l’article 25). Par exemple : les achats par le syndicat d’une partie privative ou, à l’inverse, l’octroi à un copropriétaire d’un droit d’occupation d’une partie commune.
• La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.
• Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à l’exception de ceux votés à la majorité absolue (points e, g, h, i, j, m , n et o de l’article 25). Le terme « amélioration » fait l’objet de discussions juridiques. Par exemple, le ravalement permet de nettoyer la façade, mais également de réparer d’éventuelles dégradations de la maçonnerie, de renforcer l’isolation ou d’améliorer la protection de la façade pour retarder les effets des agressions atmosphériques. Il peut également être imposé par la commune.
Les textes prévoient ainsi trois majorités différentes selon la nature et l’importance des travaux :
– entretien : pour une simple remise en état de la façade à l’identique, les copropriétaires votent à la majorité simple ;
– ravalement obligatoire : dans ce cas, l’assemblée vote à la majorité absolue ;
– travaux d’amélioration : les travaux d’embellissement de la façade doivent être approuvés à la double majorité. Le suivi des travaux est, par définition, compris dans le forfait de gestion courante du syndic. Seuls quelques travaux peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques, comme le précise l’article 18-1 A de la loi de 1965. Dans ce cas, ils seront votés à la même majorité que les travaux concernés, et lors de la même assemblée générale.
Que se passe-t-il si la double majorité n’est pas obtenue pour décider du vote de travaux d’amélioration ? À défaut d’avoir été approuvés dans ces conditions, les travaux d’amélioration qui ont recueilli l’approbation de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés peuvent être décidés par une nouvelle assemblée générale, convoquée à cet effet, qui statue à la majorité simple. Dans les autres cas, la décision sera inscrite à l’ordre du jour d’une nouvelle assemblée générale. La décision de réaliser les travaux sera alors prise à la majorité des membres du syndicat détenant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés.
• La demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation prévus par l’article 93 de la loi du 13 décembre 2000.
• Les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l’immeuble, celle-ci doit être compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété. La décision d’ouverture est valable jusqu’à la tenue de l’assemblée générale suivante.
• La suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation de son logement lorsqu’il appartient au syndicat, sous réserve qu’elles ne portent pas atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives de l’immeuble.
L’UNANIMITÉ (article 26 de la loi du 10 juillet 1965)
L’unanimité s’entend du consentement de l’ensemble des copropriétaires, et pas seulement ceux qui sont présents ou représentés. Deux domaines sont notamment concernés : la vente de parties communes et la modification de la répartition des charges.
• L’aliénation des parties communes (article 26 de la loi de 1965) En principe, l’assemblée générale ne peut pas décider la vente des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble. L’exception : elle peut le décider à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires.
• La modification de la répartition des charges (article 11 de la loi de 1965) Sous réserve d’une éventuelle action en justice d’un propriétaire, conformément à l’article 12, la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires. Cependant, il existe une exception à ce principe : lorsque l’assemblée générale décide de réaliser des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition. Dans ce cas, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par cette même instance à la même majorité que la décision à l’origine de ce changement.
L’ABSENCE DE POUVOIR DE L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE (article 26 de la loi du 10 juillet 1965) L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.
QUE FAIRE EN CAS D’ERREUR DE MAJORITÉ ? Il est essentiel de voter la décision à la bonne majorité, sous peine de la voir annuler par le juge ! Qui peut demander l’annulation, et dans quel délai ? Le copropriétaire défaillant ou opposant doit contester les décisions de l’assemblée générale dans les deux mois de la notification par le syndic, à peine de déchéance, conformément à l’article 42 de la loi de 1965. Il est important de conserver une preuve de cet envoi (lettre recommandée avec accusé de réception…). Le copropriétaire qui a voté pour une décision ne peut pas la contester sur ce fondement ! Il pourra éventuellement demander au syndic que soient corrigées des erreurs matérielles. Sur quel motif l’annulation peut-elle être demandée ? L’erreur sur la majorité applicable peut être un motif d’annulation de la décision, en tant que violation d’une règle légale. Il peut s’agir d’une erreur dans le décompte des tantièmes (voir par exemple Cass. civ. 3, 20 novembre 1996, pourvoi n ° 94-19140) ou d’un défaut de respect des conditions de majorité.
Quelques nuances :
• Si la résolution contestée a été votée par l’assemblée générale des copropriétaires à la bonne majorité exigée par la loi du 10 juillet 1965, l’erreur constatée dans le procès-verbal n’a pas d’incidence (Cass. civ. 3, 5 juillet 2011, pourvoi n ° 10-20743).
• Une décision unanimement votée ne peut être contestée même si l’assemblée s’est prononcée sur une question ne figurant pas à l’ordre du jour de l’assemblée générale (Cass. civ. 3, 7 novembre 2007, pourvoi n ° 06-17361). Sur la base de quels éléments peut-on demander l’annulation ? Le copropriétaire doit rapporter la preuve de l’élément qu’il invoque. Il peut y avoir difficulté lorsque, à la suite d’une erreur, le procès-verbal a mentionné comme ayant voté « pour » un copropriétaire, qui, en réalité, s’est opposé à la décision. Les copropriétaires conservent le droit de contester la décision à condition de rapporter la preuve de cette erreur (Cass. civ. 3, 8 février 1995, pourvoi n ° 93-14824). Quelles conséquences ? L’annulation de la décision entraîne sa disparition rétroactive, tant à l’égard du copropriétaire demandeur qu’à l’égard des autres membres de la copropriété.
POUR EN SAVOIR PLUS
Fiches pratiques INC J. 235 « Copropriété : le conseil syndical » J. 231 « Copropriété : choisir un syndic »
